Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Система эскроу была введена в Российской Федерации в июле 2019 года для минимизации рисков мошенничества и обмана в отношениях покупателей квартир и застройщиков.

Общие сведения

Эскроу счет открывается покупателем в банке-посреднике, который работает с застройщиком и “замораживает” денежные средства покупателя. Застройщик получает деньги с эскроу счета только после выполнения взятых на себя обязательств. Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может только в случае невыполнения застройщиком условий договора по окончанию строительства и ввода здания в эксплуатацию. Проценты на денежные средства, хранящиеся в банке на эскроу счете не начисляются и в случае невыполнения застройщиком условий договора покупателю не выплачиваются.

Где можно открыть эскроу счет

Не все банки работают по данной системе, в реестре Центробанка аккредитованы около 50 банков, имеющие право открывать эскроу счета. К ним можно отнести практически все крупный банки, например Сбербанк, ВТБ и прочие. Покупатель не может выбрать банк сам, правом выбора наделены только застройщики, так как строительство в большинстве случаев осуществляется на кредитные средства выбранного им банка. 

Условия страхования

В случаях расторжения договора эскроу по причине невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств или отзыва лицензии у банка, покупателю возвращаются внесенные ранее денежные средства в сумме не более 10 миллионов рублей. Страхование происходит через Агентство по страхованию вкладов. Можно сделать вывод, что покупка жилья через систему эскроу больше подходит покупателям квартир среднего ценового сегмента, чем жилья бизнес-класса или элит-класса.

Как это работает

Схема расчетов по системе эскроу основана на заключении трехстороннего Договора долевого участия (далее ДДУ), сторонами которого выступают продавец, покупатель и эскроу агент (банк).

В договоре прописываются условия поставки продавцом товара или услуги (в данном случае квартиры), оплаты ее покупателем, банк в свою очередь гарантирует, что продавец получит денежные средства только после выполнения своих обязательств перед покупателем.

Затем покупателем открывается в банке эскроу счет, на который он вносит требуемую сумму.

Банк “замораживает” денежные средства покупателя.

Продавец (застройщик) предоставляет доказательства выполнения своих обязательств, ими могут служить Акт приема-передачи или выписка из ЕГРН.

Итоговым этапом является перевод денежных средств покупателя на счет продавца (застройщика).

Необходимые документы

Для открытия эскроу счета покупатель предоставляет ДДУ (в печатном варианте или на электронном носителе), зарегистрированный в Росреестре и документ, удостоверяющий личность.

Эскроу счет с ипотекой

Покупатель не обязан брать ипотеку в том же банке, где собирается открыть эскроу-счет, просто банк, предоставивший покупателю ипотечный кредит переводит денежные средства на эскроу счет безналичным способом.

Плюсы системы эскроу

1. Застройщик гарантированно получает денежные средства при выполнении своих обязательств перед покупателем, в свою очередь покупатель получает защиту от мошеннических схем.
2. При расторжении сделки денежные средства возвращаются покупателю, а эскроу счет подлежит закрытию.
3. При заключении ДДУ стороны договариваются о том, какие именно документы будут служить доказательством выполнения обязательств застройщика перед покупателем.
4. Открытие эскроу счета бесплатно для покупателя, кроме того он получает гарантированную страховку вклада в сумме 10 миллионов рублей.
5. Эскроу счет не подлежит аресту ни при каких обстоятельствах.

Минусы системы эскроу

1. С эскроу счетами работают не все банки.
2. “Замороженный” вклад за время нахождения на эскроу счете не приносит прибыли.
3. Покупатель не имеет права на возврат денежных средств без расторжения ДДУ.

В целом можно сделать вывод, что введение системы эскроу расчетов значительно упростило процедуру покупки жилья и обезопасило потенциальных покупателей от мошенников.